Hipotecas sin remedio

Publicado: Sábado, 17 de Noviembre de 2012 12:55 por Ernesto Milá en ORIENTACIONES
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Infokrisis.- Demagogos y oportunistas se han sumado a la campaña contra la ejecución de hipotecas. Hace falta decir que las ejecuciones hipotecarias figuran entre las prácticas usureras más odiosas que se han practicado jamás en Occidente y que en otros tiempos habrían bastado por sí mismas para desencadenar progroms de dimensiones incalculables. Se considera usura a todo préstamo con interés abusivo y, por supuesto, nunca antes en la historia, las gentes de bien hubieran optado jamás por practicar el préstamo con interés. Eso se lo dejaban a los marginales… Así pues no se vea en este artículo una defensa de la banca ni de sus prácticas usureras, sino como un intento de poner las cosas en su sitio. A fin de cuentas nosotros nos sentimos independientes porque no tenemos que quedar bien con nadie…

Así se generó el problema

A diferencia de la mayoría de países europeos, en España la propiedad de la vivienda se convirtió en algo normal desde los años 60 y cada vez el parque de alquiler se vio más disminuido, mientras aumentaba el de pisos en propiedad… y su valor. A partir de 1996, con la subida al poder del PP y la liberalización relativa del suelo, se produjo un boom inmobiliario que beneficio a muchas partes (ayuntamientos, patronal de la construcción, Estado, notarios, tasadores y, por supuesto, bancos) y perjudicó a otras tantas (parejas jóvenes, inquilinos de viviendas con rentas bajas, parque de alquiler).

Se creó un mito basado en dos falsos axiomas: 1) Que la vivienda nunca bajaba de precio y 2) que la forma de ahorro en España era la vivienda. Quienes fueron más sensibles a partir de 2001 a estos axiomas indemostrados e indemostrables fueron los inmigrantes, especialmente ecuatorianos, que estaban llegando masivamente a España en esos años. A partir de 2002 determinadas Cajas de Ahorro situaron como clientes preferenciales a estos inmigrantes ofreciéndoles hipotecas en condiciones que solamente un año antes hubiera hecho palidecer de envidia a parejas jóvenes españolas: dejó de fijarse la barrera del 80% de la tasación para adquirir una vivienda y pronto fue, no solamente del 100% sino con mucha frecuencia del 120% para que el inmigrante pudiera 1) pagar los impuestos generados por la compra del inmueble, 2) amueblar el inmueble y 3) comprarse un vehículo. A cambio se le pedía solamente el permiso de trabajo y residencia y… un contrato de trabajo y, poco importaba, si este contrato era de tres o seis meses.

Por otra parte, las tasaciones que ser realizaban estaban sobrevaloradas habitualmente entre un 30 y un 50%, pues tal era el negocio bancario: prestar con un dinero que no era de los depositarios del propio banco, sino que venía de instituciones de crédito extranjeras a un interés que era cada vez más alto a medida que se prolongaba el plazo de pago de la hipoteca, cuya media en 2006 era de ¡treinta años! Justo cuando reventó la burbuja inmobiliaria se empezaban a firmar hipotecas por 40 y 50 años…

Es innegable que el primer culpable de todo esto fue el gobierno de Aznar que decidió que España fuera un país de ladrilleros y camareros y que se negó a ver que el crecimiento hipertrófico del sector de la construcción era pan para hoy y hambre para mañana. Pero Aznar no fue el único culpable del disparate. Los reguladores bancarios prefirieron mirar a otra parte ante la avalancha de concesiones de hipotecas impagables a perfectos insolventes; los ayuntamientos siguieron elevando el precio del suelo público para seguir acometiendo políticas faraónicas y llevando un ritmo de gasto inasumible; los notarios, tasadores, agentes de la propiedad y demás estamentos vinculados al negocio prefirieron contar sus billetes y mirar a otra parte; y los clientes se sentían extraordinariamente cómodos con unos bancos que les concedían hipotecas sin apenas exigirles nada…

No, Aznar solamente fue el mascarón de proa de una gigantesca locura colectiva que arrasó este país entre 1997 y 2007, sin olvidar que el bovino Zapatero ni siquiera entrevió ni el formidable estallido que iba a producirse, ni supo reaccionar cuando tuvo lugar… ¿Se podía esperar que electores con el cerebro abotargado y perezoso pudieran elegir a algo mejor que a perfectos irresponsables para guiar el país? Claro que no… desde que Ibsen escribió El enemigo del pueblo (ver en el archivo de artículos de infokrisis) se sabe lo que puede dar de sí el “sufragio universal”.

El drama de los hipotecados

Quien compró un piso entre 2001 y 2008 y suscribió una hipoteca para financiarlo es hoy perfectamente consciente de que no se ha producido lo que ingenuamente esperaba, a saber, que la revalorización de la vivienda que durante esos años se situó en un 10-15% anual, sino que bruscamente se detuvo y empezó a remitir a la misma velocidad decreciente.

Dicho de otra manera: quien compró una vivienda en esos años se comprometió a pagar por ella un precio excepcionalmente elevado pensando que, cuando decidiera venderla, esa inmueble habría –como mínimo- duplicado su valor. Los bancos pensaron en esos mismos términos y por eso no fueron exigentes con los hipotecados: ¿para qué serlo? Si la hipoteca fracasaba el banco se llevaba una perita en dulce que en apenas seis años casi habría duplicado su valor… Si un error de percepción tan garrafal es admisible en un lego en materia económica, no lo es para un técnico bancario que hubiera debido saber que las revalorizaciones sostenidas de algún producto nunca se han producido en la historia.

Podemos imaginar lo que supone para casi 1.500.000 de personas que firmaron hipotecas en aquellos años y que hoy las siguen pagando, pensar 1) que sus viviendas nunca volverán a valer lo mismo que lo que ellos pagaron un día (luego veremos el por qué), 2) que seguirán pagando en los próximos 20 ó 25 años un precio abusivo por su vivienda, 3) que si deciden venderla por cambio de empadronamiento no obtendrán más que la mitad de lo que han pagado (y esto en el mejor de los casos) y 3) que han hecho el peor negocio de su vida.

El drama bancario

Para los bancos, el drama no es menor: en estos momentos existe un parque de viviendas de 3.000.000 de unidades de las que 500.000 están ya en poder de los bancos al haberse ejecutado la hipoteca o, simplemente, al haber negociado el constructor la entrega de la propiedad a cambio de la condonación del crédito a la construcción.

Contrariamente a lo que se tiene tendencia a pensar (e incluso a lo que creen algunos políticos), la banca no ha trabajado estos años con dinero de sus depositarios, sino con el procedente de instituciones de crédito internacionales, especialmente francesas y alemanas (de ahí el interés de estos países en que España pida el rescate para garantizar su propia estabilidad económica). Con razón decía hace poco un conocido presentador que en los años del ladrillazo España fue “yonki del crédito hipotecario, pero que Alemania era el camello”.

En el negocio bancario los beneficios se obtienen por el volumen de las operaciones mucho más que por el interés que rinde una operación en concreto. Así pues, para que los beneficios bancarios fueran espectaculares, tanto en los bancos receptores de fondos para hipotecas como en los emisores, de lo que se trataba era de que las cantidades manejadas fueran excepcionalmente crecidas. En esas operaciones, ganar un 2 ó un 3% del total supone amasar en poco tiempo inmensas fortunas… por otra parte, la mayor parte del dinero prestado existe solamente a nivel de anotación contable electrónica y no es dinero real.

El negocio bancario se basa también en la seguridad de que el Estado nunca abandona a los bancos. Si lo hiciera sería todo el sistema económico de un país el que se colapsaría, cesarían de darse créditos, se cerrarían oficinas, se dejaría de pagar recibos, e incluso el propio Estado vería como nadie compra su deuda. Por lo tanto, el negocio bancario tiene la conciencia clara de que es especial y de que por muchos que sean sus errores, el Estado les absolverá y les ayudará a recuperarse de las pérdidas: dicho de otra manera, si hay beneficios gana la banca, si hay pérdidas pagamos todos.

Además, en esta ocasión, dado que el dinero procedía de fuera, los bancos alemanes y franceses (y los fondos de inversión de esos países principalmente) tenían el respaldo de sus propios gobiernos de los que el español es altamente tributario al situarse en la periferia europea. Por tanto, esas instituciones tampoco se preocuparon mucho de la seguridad de sus inversiones en España: simplemente les bastaba tener conciencia de que estaban apoyados por sus respectivos gobiernos y de que, en caso de impago, éstos presionarían al gobierno español para que se hiciera cargo de la deuda, como así, efectivamente, ha ocurrido.

Por lo demás, cuando terminó el negocio hipotecario en 2008, los bancos españoles cambiaron de actividad: a partir de ese momento el carry trade se convirtió en su práctica habitual. El Banco Central Europeo les prestaba dinero al 1% y con ese dinero compraban deuda pública español al 4, al 5 y hasta al 7% de interés. Calcúlense los beneficios.

El drama para el ciudadano que gusta pagar sus compromisos

En la actualidad la inflación es de un 3% (y esta cifra vale como media) y, por tanto, el valor de las viviendas se deprecia cada año, como la moneda, un 3%. A esto hay que sumar la depreciación por antigüedad y por uso: una cosa es la catedral de Burgos (antigua y usada) y otra muy distinta un bloque de viviendas en un arrabal de un cinturón industrial… A medida que van pasando los años, la catedral de Burgos, antigua, mantiene su valor y lo realza, pues no en vano es un monumento histórico-artístico, pero eso no ocurre lo mismo con las viviendas de arrabal: a medida que pasan los años, su valor disminuye y lo hace a una velocidad del 4%. Por tanto, entre inflación y depreciación, el valor de las viviendas va disminuyendo realmente en torno a un 7% como máximo y un 4-5% como mínimo.

En años “gloriosos” del boom inmobiliario esto importaba poco: se construía, mucho y mal, con la seguridad de que la revalorización del 15% anual, superaría con creces la pérdida de valor. En esto residía el atractivo de la “inversión inmobiliaria”. Por lo demás, la llegada masiva de inmigrantes había hecho que los precios del alquiler subieran también y resultaba rentable tener una vivienda alquilada pagando con la renta la mensualidad de la hipoteca, porque al final, lo que los hijos heredaban era una vivienda ya libre de cargas que podían vender en cualquier momento por seis, diez y hasta veinte veces el valor que habían pagado sus padres por ella.

Fue así como mucha gente optó por comprar una vivienda. Además se añadía otro fenómeno: a pesar de que comprar una vivienda supone una voluntad de anclarse en una zona determinada, si en un momento dado de la vida, alguien quería vivir en otra localidad por las razones que fueran, bastaba con poner en venta la vivienda para recuperar el dinero invertido, pagar al banco e incluso obtener algún beneficio. Hoy también eso se ha acabado: podemos imaginar la desesperación de millones de ciudadanos que han perdido su trabajo en su localidad y que podrían obtenerlo en otra, pero no pueden abandonarla, simplemente, porque les resulta imposible vender su vivienda actual. O bien pensemos en el drama menor de gentes que compraron una vivienda pensando que hacían la gran inversión de su vida, luego comprobaron que el barrio había cambiado y que estaban en medio de un enclave extranjero en su propio país, en el que les resulta imposible convivir por los ruidos, la falta de civismo, la hostilidad manifestada por sus nuevos vecinos… pero que no pueden irse a vivir a otro sitio porque todo su capital está inmovilizado por la vivienda y el mercado de compra-venta está, simplemente, paralizado.

¿Y ahora qué hacemos con las ejecuciones hipotecarias?

Durante estos últimos quince días se ha hablado mucho de este tema. Al igual que en otros países, en España también ha empezado la ola de suicidios como respuesta desesperada a los desahucios. Buena parte de las manifestaciones del 15-M se han orientado hacia la defensa de los desahuciados hasta el punto de que el gobierno y el principal partido de la oposición se han visto obligados a tomar la iniciativa. El problema es que estamos ante una cuestión tan absolutamente enrevesada que se tome la decisión que se tome, siempre, inevitablemente, será una decisión errónea.

En otras palabras: estamos ante un problema que no tiene medio:

- Si, a partir de ahora, para proceder retrasar dos años la ejecución de un desahucio, ¿qué pasa con los desahuciados que lo fueron el día anterior de la aprobación de esta norma? ¿Por qué a ellos no se les permiten dos años más de respiro y a los demás sí?

- Por otra parte ¿dos años de mora? ¿Por qué? ¿Por qué alguien puede pensar que en dos años la situación económica mejorará y, como por ensalmo, las hipotecas podrán ser pagadas sin dificultad cuando en el horizonte no existe ni un solo elemento que permita el optimismo? En realidad, esta norma lo que supone son dos años de respiro  para un condenado a muerte.

- Y en cuanto a la “dación en pago” ¿es admisible? Difícilmente en las actuales circunstancias. Hoy, cuando el valor de las viviendas se ha depreciado entre un 30 y un 40% y en los dos próximos años lo hará entre un 20 y un 30% más, a la mayoría de hipotecados les resultaría mucho más rentable ir a la sucursal bancaria entregar las llaves y… comprar otro piso que les costará la mitad de lo que pagaron por el primero, todo antes que seguir pagando por algo que ya no vale ni remotamente el valor hipotecado. Así pues, la dación en pago, en las actuales circunstancias, tampoco es la solución.

- Por otra parte, ¿por qué ciudadanos modestos que siguen trabajando y pagando sus hipotecas con estrecheces deberían de seguir haciéndolo y en cambio a ciudadanos que se han quedado en paro deberían poder vivir entre 3 y 5 años más en una vivienda de la que no pagan ni siquiera alquiler (hoy la ejecución de una hipoteca y el desahució pueden producirse tres años después de dejarla de pagar, a lo que se suman los dos años “de gracia” de la normativa recientemente aprobada)? Evidentemente, existe un agravio comparativo: si unos no pagan durante cinco años, ¿porqué los otros deberían de seguir pagando?

Se puede tomar una posición o la contraria dependiendo del punto de vista que uno adopte (del que los que han dejado de pagar la hipoteca y del que las siguen pagando) y en cualquiera de los dos casos se percibe que no hay remedio, que se adopte la decisión que se adopte siempre quedará alguna parte perjudicada.

Políticas sociales para la vivienda

Reconozcamos que los errores cometidos por anteriores gobiernos en materia de vivienda arrastrarán consecuencias indeseables durante los próximos años y que es IMPOSIBLE resolver la situación generada por unos gobiernos inútiles e incapaces. Recordarlo sirve únicamente para actualizar algo que jamás debería de olvidar nuestro pueblo: que PP y PSOE son, no única pero sí especialmente, los culpables de todas las desgracias que nos están sucediendo. Votarles de nuevo es un acto tan irresponsable como regalarle una daga a quien ha asesinado a tu familia.

En una situación “normal”, en la que gobiernos democráticos asumieran políticas de vivienda inéditas hasta ahora cabría proponer:

1)      Que todo el crédito hipotecario fuera canalizado por una banca pública: no puede dejarse en manos de instituciones privadas con prácticas usureras (los bancos), lo que son derechos sociales reconocidos en la constitución.

2)      Emancipar cualquier derecho social de las oscilaciones del mercado y la vivienda el primero de todos ellos. Las familias para ser estables precisan viviendas dignas a precios asequibles que nunca supongan más allá del 20-30% del total de ingresos de la unidad familiar.

3)      Por ello, el Estado debe REGULAR el precio de la vivienda y no dejarlo al albur de las oscilaciones de un mercado extremadamente sensible a la acción de los especuladores y a la formación de burbujas. Y el Estado lo puede hacer regulando las transacciones inmobiliarias y la fiscalidad sobre las operaciones y poniendo unos topes máximos a la revalorización anual.

4)      Las viviendas y los alquileres sociales, como cualquier otra política tendente a facilitar el ejercicio de derechos reconocidos en la constitución, deben ser priorizados por todos los niveles de la administración que deberían cooperar en proyectos de este tipo.

5)      Es extremadamente importante que este tipo de proyectos sea destinado solamente a ciudadanos nacidos en España y esto por varias razones: la primera de todas, para desincentivar la presencia de mano de obra extranjera excedentaria en España y que se niega a regresar a su país de origen. Deben hacerlo y el hecho de reconocer la “prioridad nacional”, sin duda, les puede convencer de que el régimen de subsidios y subvenciones a la inmigración ha concluido y que, en este terreno, la prioridad es conseguir RECUPERAR LA NORMALIDAD EN EL MERCADO DE TRABAJO liberándonos de los excedentes de inmigración que llegaron masivamente entre 1997 y nuestros días.

6)      Debe de extenderse la idea de que la propiedad de la vivienda es una opción tan digna como el alquiler y que los precios del primero deben ser, obviamente, más altos que los del segundo, pero en ningún caso la vivienda son objetos especulativos y hacerlo supone un delito contra l sociedad.

7)      Nunca más los errores en la gestión de una institución bancaria serán pagados por la comunidad nacional. A partir de ahora, cuando se produzcan serán sus directivos los que responderán ante los tribunales con su patrimonio familiar.  

8)      Los dos presidentes de gobierno bajo cuyo mandato se produjo el crecimiento de la burbuja inmobiliaria deben de ser sometidos a juicio público para que expliquen su proceder y se sometan no solamente a responsabilidades políticas sino también penales por su actitud de dejadez, irresponsabilidad en la gestión y sospecha de beneficios ilícitos.

9)      Las viviendas procedentes de hipotecas ejecutadas deben pasar automáticamente a ser viviendas sociales en régimen de alquiler y sus rentas remitidas al Estado como compensación por las ayudas entregadas hasta ahora a la banca.

© Ernesto Milà – infokrisis – Ernesto.mila.rodri@gmail.com – Prohibida la reproducción de este texto sin indicar origen.

 

 

 

 

 

 

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